Первая ошибка покупателя. Желая купить недвижимость, мы сразу становимся жертвой стереотипов, мы не раздумывая идем к риелтору. На первых шагах — это правильное решение, если вы готовы платить за свою лень и вам совсем не хочется лазить по интернету в поисках квартиры или другого недвижимого имущества. Но лучше, окунуться в интернет и посмотреть хотя бы порядок цен, чтобы не стать объектом наживы особо жадных продавцов и риелторов. Часто риелторы сообщают покупателю, что для него эта услуга бесплатна, деньги они берут с продавца – это хитрая уловка. Так как не важно с кого они берут деньги, эти деньги им отчисляются от сделки, поэтому, если вы найдете квартиру самостоятельно, то покупатель просто продаст вам квартиру дешевле, так как риелтор не учувствует в сделке и не получит свои проценты. В настоящее время вознаграждение риелторов достигло 3% от сделки, это существенная для многих сумма.
Вторая ошибка. Покупатель и продавец считают, что, если сделка проходит с участием риелторского агентства, то эта сделка безопасная, при этом агент всегда убеждает клиента, что его крупное агентство гарантирует ему, так называемую «чистую» сделку и если вдруг возникнут негативные риски, агентство защитит клиента! Это - ложь! Ни в одном договоре клиента с агентством не прописана ответственность за возникшие проблемы с имуществом после сделки поэтому будущие проблемы — это только ваши проблемы. Однако, когда вы их клиент, вам обещают золотые горы, но только устно, не на бумаге.
Третья ошибка. Клиент считает, чем крупнее агентство, тем он более защищен юридически. Нет. Крупные агентства, работают за счет огромных вложений в рекламу, поэтому находятся на первых страницах интернета. Внутри агентства большая текучка кадров. Проверять каждого нового сотрудника, затратно, в связи с чем «обрящет всяк входящий». В во многих агентствах риелторы борются за право посидеть дежурным на рекламном телефоне и получить клиента. После чего, они берут вознаграждение с клиента, либо с продавца, что в принципе все равно. Все оплачивает покупатель, так как продавец прибавляет к цене квартиры, стоимость услуг риелтора. Вознаграждение передается агентству, либо платится ему напрямую, риелтор получает процент. Агентство работает на потоке и по принципу провел сделку получил деньги и забыл. Никто помогать вам после сделки не будет, а договор с агентством, клиент никогда ни читает, а тем более в него не вникает и не разбирается.
Четвертая ошибка. Клиент считает, что риелтор специалист своего дела! Риелтор специалист в услугах найти, показать, уговорить! Что касается чистоты квартиры или ожидаемых рисков по сделке, риелтор понятия о них не имеет, так как 95% не имеют юридического образования, а у тех, кто имеет оно обычно находится в зачаточном состоянии. Не имея опыта практикующего юриста или квалификации адвоката, невозможно оценить риски. Из своего опыта, всегда вызывает грустную улыбку, когда риелтор в своем незнании доказывает, что в договоре должен быть пункт, который не играет никакой роли и не видит, как мои коллеги юристы включили в договор пункты, которые обезопасили нашего клиента и поставили в невыгодное положение клиента со стороны риелтора.
Пятая ошибка. У клиента есть риелтор, зачем нам юрист! Объясню, чтобы оценить риски! И опасность потери квартиры! Как же это оценивают? Проводится анализ истории квартиры, повышенный риск представляет:
1) квартира только, что полученная по наследству, так как наследство может быть основано на поддельных документах, например завещании, свидетельстве о браке, родстве, решении суда и др. Нужен квалифицированные юрист, адвокат, он сможет определить, есть риск и признаки мошенничества или нет.
2) Квартира находилась в собственности менее трех лет, три года — это срок исковой давности, то есть человеку дается три года, чтобы определится будет он предъявлять иск или нет в случае нарушения его прав. Но срок может быть продлен судом в связи с различными обстоятельствами. Если квартира в собственности менее трех лет, то в этом случае есть риск предъявления требований со стороны старого владельца или его супруги. Так, например вы купили квартиру, продавец получил деньги, после чего старый владелец или его супруг, подает иск в суд и признает все сделки недействительными, он получает квартиру обратно, а вы будете требовать деньги с продавца, который вам продал квартиру, но, если у него денег нет, значит не судьба, вы остались без денег и без квартиры.
3) Продажа квартиры в предбанкротном состоянии, есть такой закон «О несостоятельности банкротстве», так вот, если после сделки в течении менее 6 месяцев продавец будет признан банкротом, то сделка с большей долей вероятности будет расторгнута, а квартира перейдет в конкурсную массу - имущество, которое предназначено для погашения долгов перед кредиторами. Самое интересное, что во всех типовых договорах купли продажи, по десять раз прописывают, о том, что продавец гарантирует, что он не является банкротом и не имеет никаких долгов. Ха-ха, это никак не отражается на возможности отжать у вас квартиру, так как расторгать сделку в рамках банкротства будет финансовый управляющий в интересах кредиторов, в этом случае глубоко всем фиолетово, что ваш риелтор с гордым видом прописал в договоре о том, что продавец гарантирует, что не в предбанкротном состоянии и т.д.. Да кстати, таких казусов полно в типовых договорах риелторских агентств. Например, «продавец заверяет, что находится в здравом уме и не имеет психических заболеваний», ну тут не надо даже быть юристом, достаточно здраво мыслить, если человек психически болен, то чтобы он не написал, о том, что он Наполеон, инопланетянин или психически здоров, все это не имеет юридической силы, потому что он болен. В этом случае, не надо ничего писать, надо взять справку из психо или нарко диспансера, что продавец не стоит на учете. Хотите быть более уверенным, просите справку осмотра врача диспансера. Обязательно надо пробежаться по базе судов, что там есть на вашего продавца и как у него там дела.
4) Согласие супруга. Такой документ необходим, иначе другой супруг может заявить, что квартира продана без его согласия и обратится в суд. Опасность в том, что продавец, например заявляет, что он заядлый холостяк, штамп в паспорте не стоит, а брак зарегистрирован. К этому надо отнестись с осторожностью, хотя в суде такие вопросы решаются и покупателя можно защитить, однако исключения бывают и это неприятно.
5) В квартире ранее были прописаны дети. Такой вопрос надо изучать, если права детей небыли нарушены, то все окей и квартиру можно брать, а если нарушены, то могут возникнуть неприятности.
6) Квартира в собственности юридического лица. Это риски потерять квартиру, при этом риски достаточно разнообразные, связанные, как с банкротством, так и с внутренними корпоративными спорами юридического лица, в этом случае, я бы советовал привлечь несколько специалистов, потому что требования к продавцу будут очень высокие и проверка тщательная.
Это краткий обзор! Может он кому-то сэкономит деньги, а кому-то поможет сберечь счастливую жизнь.
Дополнительно советую, заказывать юридический отчет о проверке квартиры и продавца с полным пакетом документации. В случае судебных разбирательств — это будет огромным плюсом в вашей позиции в суде, как добросовестного покупателя, так как это «звание» добросовестного покупателя в суде надо доказать, чтобы суд вынес решение в вашу пользу.
Лучше подберите себе сами квартиру, а на сопровождение сделки пригласите профессионального юриста, вы сэкономите и обезопасите себя.
Статья подготовлена с участие коллектива юридической фирмы ВТГ-Групп.
© ООО «ВТГ-Групп» (VTG-Group LLC): https://www.llc-vtg.com/
Автор Георгий Титов